Warto rozmawiać 🙂
Gdy już namierzycie wymarzoną działkę, polecam porozmawiać z ludźmi w okolicy, mogą Wam przekazać całą masę wartościowych informacji, od prostych (jak np. gdzie zbiera się woda, czy też problemy techniczne domu na sprzedaż), po zawiłe sąsiedzkie sprzeczki, które mogą mieć wpływ niestety również na Was.
Przykłady uzyskanych informacji:
- Jedna z ulic, przy której sprzedawanych było kilka działek, jest własnością prywatną i przez kłótnię sąsiadów, właściciel nie chce jej przepisać na gminę (przez co gmina nie inwestuje w jej utrzymanie), sytuacja trwa już kilkanaście lat.
- Właściciel sprzedający działki (ma ich jeszcze klika przy tej ulicy) przy obcej osobie (czyli mnie) zaczął wyciągać rodzinne brudy… a osobę, która kupiła od niego już działkę zwymyślał od „je…”, „kur…”, „pier…” dlatego, że ta osoba nie zdecydowała się od razu budować domu. Ewidentnie pomimo, że sprzedał już część działek, dalej czuje się ich właścicielem, a że mieszka na pierwszej z nich, jest duża szansa, że będzie stwarzał problemy.
Zdjęcia archiwalne na Geoportal i Google Earth
Warto to sprawdzić, żeby dowidzieć się, co działo się w okolicy kilka lat wstecz.
- Czy np. na oferowanej działce nie było stawu, który niedawno został zasypany i grunt może się nie nadawać pod budowę domu?
- Jeśli rozważamy zakup domu, który jest w budowie, warto sprawdzić ile tak naprawdę już stoi w takim stanie, czy był jakoś zabezpieczony, itp.
Geoportal:
Wchodzimy w warstwy i w danych archiwalnych zaznaczamy standardową ortofotomapę, następnie po kliknięciu na zielony znacznik obok napisu „Standardowa” z menu rozwijalnego włączamy „Pasek czasu”
Na tym pasku w bardzo prosty sposób będziemy mogli przeglądać archiwalne mapy:
Program pobierzemy na PC z lokalizacji ponizej:
Po zainstalowaniu, w menu Widok dodajemy opcję „Zdjęcia historyczne”:
Pojawi się wtedy pasek z możliwą opcją do wyboru:
Pośrednicy
My mówimy nie… i nie chodzi tu o prowizję, te 1-3% warto zapłacić przy takiej inwestycji, jeśli pośrednik reprezentowałby Wasz (kupujących) interes, gdyby np. brał pieniądze za rzeczową analizę działki i negocjowanie ceny w imieniu kupującego. Niestety to tak nie działa, pośrednik przede wszystkim reprezentuje swój interes, a w jego interesie jest sprzedać działkę jak najdrożej (całkowicie niechcący korzysta na tym sprzedający – chociaż nie zawsze, bo są sytuacje, w których pośrednik nie przekazuje mu nawet informacji, jeśli zarobek dla niego będzie za mały, mimo że sprzedający mógłby ofertę z jakichś powodów zaakceptować), więc bardzo często, łagodnie mówiąc, nie dopowiadają wszystkiego. To akurat wnioski z autopsji.
Jak to wygląda w praktyce:
Najczęściej pośrednik poszukuje ofert prywatnych na płotach, na mniej znanych portalach, i potem używa wobec sprzedających argumentu „ja Panu/Pani sprzedam to drożej, i nic Pan/Pani nie będzie musiała/musiała robić” – inaczej ludzie im odmawiają. Oferty od pośredników potrafią być 30-40% droższe niż pierwotnie wystawione bezpośrednio.
Inaczej jest, gdy sprzedający sam zgłasza się do pośrednika – jeśli oferta jest super, prawdopodobnie w ogóle nie trafi na rynek, a zostanie polecona komuś po znajomości. Jeśli oferta jest po prostu dobra, zostaje wystawiona normalnie.
Najlepsza sytuacja dla kupującego jest wtedy, gdy pośrednik ma ofertę na wyłączność na określony czas i ten czas zaczyna dobiegać końca – wtedy naprawdę zależy mu na sprzedaży. Sprzedający bardzo rzadko decydują się tą formę pośrednictwa (co zrozumiałe), nie chcą być zablokowani przez pośrednika, gdyby ktoś dotarł do nich bezpośrednio i złożył dobrą ofertę.
Oczywiście nie odradzamy definitywnie korzystania z usług pośredników, jeśli działka jest dla Was warta proponowanej ceny i sprawdziliście sami jej wszystkie aspekty, dlaczego nie.
Kilka przykładów „niedopowiedzeń” pośredników, z własnych doświadczeń:
- w ogłoszeniu napisane: wszystkie media 100m od działki
– prąd – ok, da się podłączyć bez problemu
– woda – wodociągi odpowiedziały, że nie ma możliwości przyłącza – tak, woda jest 100m od działki, ale dociągnięta rurą małej średnicy, należałoby wymienić dodatkowe 100m wodociągu, żeby móc dopiąć kolejnych odbiorców; gmina nie zrobi tego na własny koszt, ponieważ jest to droga prywatna; w dalszej części tej ulicy istnieją już wybudowane domy i do tej pory nie udało im się tego problemu rozwiązać, każdy ma swoją studnię, raczej nie będą chcieli partycypować w kosztach
– gaz – odpowiedź z gazowni odmowna – gaz jest 100m od działki, niestety jest to „aż” 100m i gazownia nie będzie rozbudowywać sieci dla jednego domu (względy ekonomiczne) – tu może udałoby się namówić mieszkańców kolejnych domów do wspólnego działania, ale pojawia się pytanie, czy oni już nie próbowali i czy jeden nowy dom coś dla gazowni zmienia… może…
– kanalizacja – odpowiedź z kanalizacji o braku możliwości przyłączenia – podobnie jak z wodą, konieczna rozbudowa, gmina nie pokryje kosztów, ponieważ droga przy działce jest prywatna i również jak z wodą, nie sądzę żeby pozostali mieszkańcy przy tej ulicy chcieli partycypować w kosztach; dodatkowy problem, który może wyjść w trakcie jest taki, że zachowując odpowiedni spadek na wysokości działki, rura kanalizacji może być już za płytko zakopana i konieczna będzie przepompownia
– następny problem tej działki to konieczność odpłatnego odrolnienia (klasa gleby IIIB), pośrednik na pytanie o koszty zaczął mówić, że to są formalności, które się spełni podczas składania projektu budowlanego w gminie; na zwrócenie uwagi, że jest tam klasa ziemi IIIB zaczął mylić trop, że tak, te przeliczniki biorą się z ceny kwintala zboża, blablabla… pozostaje pytanie, czy nie zwrócił na to uwagi i zrobiło mu się głupio, czy celowo zataił…
– dodatkowo większość ulicy jest drogą prywatną i nie wiadomo, czy i kiedy będzie przekazany na gminę – kłótnia sąsiadów… - inny trik pośrednika to mówienie Ci przez telefon, że zarówno cena działki, jak i wysokość marży podlega negocjacji; następnie umawiacie spotkanie (najczęściej gdzieś w okolicy działki) i na miejscu się okazuje, że niestety nie tej działki i niestety prowizję to trzeba negocjować z szefem w biurze; jako że normalny człowiek nie jest na to przygotowany, to głupio mu teraz powiedzieć „dziękuję, do widzenia” i przystaje na warunki – wniosek: negocjujemy takie rzeczy telefonicznie przed spotkaniem
- kupujący umówił się z pośrednikiem na miejscu, żeby obejrzeć działkę; jakiś czas przed spotkaniem dostaje informację, że niestety musi odwołać, jest w szpitalu…
chwilę po tym do kupującego przychodzi wysłany „omyłko” sms od pośrednika „witam, zapraszam, jestem już na miejscu”… - do sprzedającego odzywa się pośrednik, że zajmie się sprzedażą jego mieszkania za wyższą cenę; sprzedający chce sam pokryć jego prowizję (z tej zawyżonej kwoty) i prosi pośrednika, by ten nie brał prowizji od kupujących, żeby ich nie odstraszyć; po kilku dniach sprzedający robi test i prosi znajomą osobę o kontakt w sprawie jego mieszkania, okazuje się, że kupujący też ma zapłacić prowizję…
Podsumowując, w interakcji z pośrednikiem zachowaj wyjątkową czujność!